Eski Bina mı, Yeni Bina mı? Daire Alırken Bina Yaşının Getirdiği Farklar

Kısa cevap: Tek başına bina yaşı iyi ya da kötü bir işaret değil; asıl belirleyici, binanın hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığı ve o güne kadar hangi bakımların yapıldığıdır. Yeni bina size yalıtım, otopark ve güncel tesisat getirir ama metrekare fiyatı ve aidatı yüksektir. Eski bina genellikle daha geniş oda ölçüleri ve daha düşük fiyat sunar; buna karşılık tesisat, elektrik ve yalıtım kalemlerini alıcı devralır. Doğru karar, fiyat farkı ile yapılacak tadilatın bütçesini yan yana koyduğunuzda çıkar.

Aşağıda eski ve yeni binayı aynı ölçütlerle karşılaştırıyor, daire gezerken hangi detayın yaşla ilgili olduğunu ve fiyat farkının ne zaman mantıklı hale geldiğini anlatıyoruz.

Bina yaşı aslında neyi anlatır?

İlanda yazan "bina yaşı" rakamı size iki şey söyler: yapının hangi dönemin yapı kurallarıyla inşa edildiği ve malzemelerin ne kadar süredir hizmette olduğu. Bu ikisi birbirinden bağımsızdır. Bakımı yapılmış otuz yaşında bir bina, hiç dokunulmamış on beş yaşında bir binadan daha az sorun çıkarabilir.

Türkiye'de deprem yönetmeliği 1998, 2007 ve 2018'de yenilendi. Burada gözden kaçan bir ayrıntı var: 2018 tarihli Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi, yani 2018 ruhsatlı bir bina hâlâ 2007 yönetmeliğine göre projelendirilmiştir. Bu yüzden karşılaştırmayı yaparken ruhsatın alındığı tarihi, yönetmeliğin yürürlük tarihiyle birlikte düşünmek gerekir. Ruhsat tarihini ilandan değil, belediyenin imar arşivindeki yapı dosyasından teyit edin; "yaklaşık 20 yaşında" ifadesi çoğu zaman satıcının tahminidir. Tapu kaydı size ayrı bir bilgi verir: kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi kurulmuş, üzerinde ipotek ya da şerh var mı. Yapı kayıt belgesi varsa bu, binanın imara aykırı bir kısmı olduğu anlamına gelir ve ayrıca sorulması gereken bir başlıktır.

Eski binada gezerken neye bakmalı?

Eski bir dairede boya ve mutfak dolabı sizi yanıltabilir; bunlar bir haftada değişen kalemlerdir. Asıl maliyet, duvarın ve zeminin altında kalan işlerdedir. Daireyi gezerken şunlara bakın:

• ✓Su tesisatı: Banyo ve mutfakta musluğu açıp basıncı izleyin. Galvaniz boru döneminden kalma bir tesisat varsa boruların değişmesi gerekir ve bu iş duvar kırmayı gerektirir.
• ✓Elektrik panosu: Sigorta sayısı azsa ve kaçak akım rölesi yoksa tesisat büyük ihtimalle bugünkü yükü (kombi, klima, bulaşık makinesi) düşünülerek çekilmemiştir.
• ✓Isı yalıtımı: Dış duvara bakan köşelerde koyu leke, kabarmış boya ya da küf varsa sorun boya değil yoğuşmadır. Bunun kaynağını bulmadan boya yapmak parayı iki kez harcamak demektir.
• ✓Pencereler: Kanadı kapatıp aralıktan el gezdirin. Hava akımı hissediyorsanız fitil ya da cam değişimi gündeme gelir.
• ✓Çatı ve ıslak hacimler: Üst katta tavan lekesi, alt katta banyo altı nem, bina ortak alanının bakımsız olduğunu gösterir.
• ✓Ortak karar geçmişi: Kat malikleri toplantı defterini isteyin. Asansör, çatı ve dış cephe için alınmış ama uygulanmamış bir karar varsa o gider sizi bekliyor demektir.

Eski binanın gerçek avantajı ölçülerdedir. Aynı brüt alanda kullanılabilir alan genellikle daha fazladır, tavanlar yüksektir, oda boyutları bugünküne göre geniştir. Daireyi tadilata sokacaksanız bu, çalışmaya değer bir zemindir.

Yeni binanın kazandırdıkları ve sabit giderleri

Yeni binada tesisat, yalıtım ve asansör ilk yıllarda size iş çıkarmaz. Otopark, güvenlik ve ısı yalıtımı sayesinde ısınma gideri düşer. Buna karşılık iki kalem yükselir: metrekare fiyatı ve aidat. Asansör bakımı, sığınak, peyzaj, güvenlik gibi hizmetler aidata yansır ve bunlar daireyi kullanmasanız da ödenen sabit giderlerdir.

• ✓Aidatın içinde ne olduğunu kalem kalem isteyin; "ortalama şu kadar" cevabı yeterli değil.
• ✓Site içindeki dairenin brüt-net farkını sorun. Ortak alan payı yüksek projelerde ilanda yazan alanın önemli bir kısmı daire içinde değildir.
• ✓İskânın (yapı kullanma izni) alınıp alınmadığını kontrol edin; alınmamışsa kredi ve abonelik süreçleri uzayabilir.
• ✓Yeni de olsa ilk kullanım yılında ortaya çıkan su sızıntısı, kapı ayarı gibi işler için müteahhidin garanti taahhüdünü yazılı isteyin.

Bir de sessiz bir fark var: yeni binalarda oda ölçüleri sıkışık planlandığı için tadilatla kazanılacak alan sınırlıdır. Eski binada duvar kaldırarak elde edeceğiniz esnekliği yeni binada çoğu zaman bulamazsınız.

Fiyat farkını tadilat bütçesiyle karşılaştırın

Karar aşamasında en işe yarayan yöntem, iki daireyi "oturulabilir hale gelmiş" haliyle karşılaştırmaktır. Şu sırayla ilerleyin:

1. Aynı mahallede, benzer büyüklükte bir eski ve bir yeni daire seçin ve satış fiyatlarını yazın.
2. Eski daire için yapılacak işleri listeleyin: su tesisatı, elektrik, banyo-mutfak, zemin kaplama, boya, pencere.
3. Bu listeyi ikiye ayırın: taşınmadan önce mutlaka yapılacaklar ve sonraya bırakılabilecekler. Tesisat ve elektrik daima ilk gruptadır, çünkü sonradan yapılınca yeni kaplamayı da sökersiniz.
4. İlk grup için malzeme ve işçilik keşfi alın, fiyat farkının üzerine ekleyin.
5. İki toplamı karşılaştırın; arada kalan farkı aidat farkıyla birlikte değerlendirin.

Samsun ve çevresinde (Canik, İlkadım, Atakum) satın almadan önce keşif yapıyor, işi kalem kalem yazılı veriyoruz. Malzemenin mağazamızdan, ustalığın bizden gelmesi süreci tek elden yürütmenizi sağlıyor; detaylar için tadilat sayfamıza bakabilirsiniz. Kullanacağınız malzeme gruplarını önceden görmek isterseniz katalog sayfamız iyi bir başlangıç.

Sık Sorulan Sorular

Kaç yaşındaki bina "eski" sayılır?

Keskin bir sınır yok, ancak pratikte binanın hangi deprem yönetmeliği döneminde ruhsat aldığı sorulur. Yaş rakamı yerine ruhsat tarihini öğrenin; bakım geçmişiyle birlikte değerlendirildiğinde daha anlamlı bir tablo verir.

Eski binada önce hangi işi yaptırmalıyım?

Duvar ve zemin altında kalan işler önce gelir: su tesisatı, elektrik ve varsa yalıtım. Boya, kaplama ve dolap bunların üstüne yapılır. Sıra bozulursa yeni yapılan işi sökmek zorunda kalırsınız.

Yeni binanın aidatı neden yüksek?

Asansör bakımı, güvenlik, peyzaj, ortak alan temizliği ile hidrofor bakımı gibi kalemler aidata yansır. Aidat, daireyi kullanmadığınız aylarda da ödediğiniz sabit bir giderdir; bu yüzden fiyat karşılaştırmasına dahil edilmelidir.

Binanın ruhsat ve iskân bilgisine nereden bakarım?

Esas kaynak, binanın bağlı olduğu belediyenin imar arşivindeki yapı dosyasıdır. Başvuruyu genellikle malik ya da vekâletname verdiği kişi yapabilir; ada-parsel bilgisiyle gitmek işi hızlandırır. Tapu tarafındaki bilgiler için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sıkça sorulan sorular sayfasına bakabilirsiniz.

Tadilat yapılmış eski daire almak mantıklı mı?

Yapılan tadilatın hangi katmana dokunduğuna bağlı. Yalnız boya ve dolap yenilenmişse tesisat hâlâ eskidir ve o maliyet sizi bekliyor demektir. Satıcıdan yapılan işlerin listesini ve varsa fotoğraflarını isteyin.

Karar vermeden önce konuşalım

Baktığınız daire için ne kadarlık bir iş gerektiğini merak ediyorsanız, ölçüleri ve fotoğrafları paylaşın; gerekirse yerinde bakalım. Kararı tahminle değil rakamla vermek her zaman daha iyi sonuç verir.