Yönetim Planı Nedir? Daire Almadan Önce Apartmanın Kurallarını Nereden Okursunuz?

Kısa cevap: Yönetim planı, kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi bir binada ortak alanların nasıl kullanılacağını, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve yönetimin nasıl işleyeceğini düzenleyen belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bütün kat maliklerini ve daireyi sonradan satın alanları da bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bina kurulurken tapu müdürlüğüne verilir. Güncel hâlini ve sonradan alınan kararları ise bina yöneticisindeki karar defterinden okursunuz.

Yönetim Planı Neyi Düzenler?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi, kat malikleri arasındaki ilişkilerin yönetim planına göre yürütüleceğini söyler. Plan, kanunun boş bıraktığı ya da bina özelinde farklı düzenlenmesine izin verdiği konuları doldurur. Planda hüküm yoksa kanunun kendisi uygulanır. Kanun metnini Mevzuat Bilgi Sistemi'nden okuyabilirsiniz.

Tipik bir yönetim planında şu başlıklar bulunur:

• ✓Yönetim şekli: Yöneticinin nasıl seçileceği, görev süresi, ücret alıp almayacağı, denetçinin olup olmayacağı.
• ✓Ortak gider paylaşımı: Aidatın arsa payına göre mi, eşit mi, yoksa başka bir ölçüye göre mi bölüneceği; kapıcı ve yakıt gibi kalemlerin nasıl dağıtılacağı.
• ✓Ortak alanların kullanımı: Otopark, bahçe, çatı, sığınak ve kazan dairesi gibi yerlerin kimin kullanımına bırakıldığı ve nasıl kullanılacağı.
• ✓Kullanım sınırları: Dairelerin konut dışı amaçla kullanılması, gürültü saatleri, evcil hayvan gibi bina özelinde konmuş kurallar.
• ✓Kat malikleri kurulu: Toplantıların ne zaman ve nasıl yapılacağı, çağrının nasıl duyurulacağı.

Planı değiştirmek kolay değildir. Kanun, yönetim planında yapılacak değişiklik için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arar. Yani beğenmediğiniz bir kuralı taşındıktan sonra tek başınıza değiştirme şansınız düşüktür. Bu yüzden planı imzadan önce okumak gerekir.

Yönetim Planını Nereden Bulursunuz?

Plan tek bir yerde durmaz. Kurulduğu günkü hâli bir yerde, sonradan alınan kararlar başka yerdedir. Sağlıklı bir resim için şu sırayla ilerleyin:

1. Satıcıdan isteyin. Yönetim planının bir kopyası çoğu malikte ya da yöneticide bulunur. İlk talep satıcıya gider. Vermekte zorlanıyorsa bunu not edin.
2. Bina yöneticisiyle görüşün. Planın güncel hâli, varsa değişiklik kararları ve kanunen noter onaylı olması gereken karar defteri yöneticidedir. Son birkaç yılın kararlarını okuyun.
3. Tapu kaydına bakın. Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken yönetim planı tapu müdürlüğüne verilir ve tapu kaydında ona atıf bulunur. Satıcıyla birlikte ya da onun yetkisiyle tapu müdürlüğünden örneğini isteyebilirsiniz.
4. Site ise üst planı da isteyin. Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda bina planının üstünde bir de toplu yapı yönetim planı olur. Havuz, peyzaj ve güvenlik gibi giderler genellikle oradan gelir.

Okurken Hangi Maddelere Dikkat Etmelisiniz?

Planın tamamını okuyun ama şu noktalarda yavaşlayın. Bunlar taşındıktan sonra en çok tartışma çıkaran konulardır.

Gider paylaşımının ölçüsü

Kanun ortak giderleri kural olarak arsa payı oranında paylaştırır, bazı kalemler için de ayrı bir düzen öngörür. Yönetim planı bunu farklı düzenleyebilir. Büyük bir dairenin ya da çatı katının aidatı, planda seçilen ölçüye göre komşu dairelerin aidatından belirgin şekilde yüksek çıkabilir. Kendi dairenizin payını hesaplayın, emsal dairelerle karşılaştırın.

Tadilat ve dış görünüş kuralları

Kanun, binanın mimari durumunu bozan ya da dış görünüşünü değiştiren işler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı iznini arar. Balkon kapatma, cephe rengi, klima dış ünitesinin yeri ve pencere doğraması gibi konularda planda ek kurallar olabilir. Dairede yenileme düşünüyorsanız, iş programını çıkarmadan önce bu maddeleri okuyun. Samsun ve çevresindeki işlerde tadilat ekibimiz, keşif sırasında bu sınırları sizinle birlikte değerlendirebilir.

Ortak alanlara bağlanmış kullanım hakları

Otopark yerinin ya da bahçenin belirli bir daireye bırakılıp bırakılmadığını planda arayın. İlanda "otoparklı" yazan bir daire için planda böyle bir hak görmüyorsanız, satıcıya bu hakkın dayanağını sorun.

Karar defterindeki açık işler

Onaylanmış ama bedeli henüz toplanmamış bir çatı onarımı, asansör yenilemesi ya da mantolama kararı, taşındığınız ay sizin payınıza düşebilir. Borcun kimde kalacağını satış öncesinde satıcıyla yazılı olarak netleştirin. Yöneticiden, dairenin birikmiş aidat borcu olup olmadığını da öğrenin.

Sık Yapılan Hatalar

• ✓Yalnız ilandaki aidat rakamına bakıp planın gider paylaşım maddesini okumamak.
• ✓Planın eski bir kopyasını okuyup sonradan yapılmış değişiklikleri sormamak.
• ✓Tadilatı satın aldıktan sonra planlamak, yönetimle çatışmayı ise iş başladıktan sonra fark etmek.
• ✓Sitedeki bir dairede yalnız bina planını okuyup toplu yapı planını hiç istememek.

Tapuda bakılacak diğer belgeler için Alım Öncesi Evrak Kontrolü, binanın kat irtifakında mı kat mülkiyetinde mi olduğunu anlamak için de Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi? yazılarımıza göz atabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Her apartmanın yönetim planı var mıdır?

Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken yönetim planı tapu müdürlüğüne verilmek zorundadır. Bu nedenle bu statüdeki binaların bir planı bulunur. Hisseli tapulu, kat mülkiyeti kurulmamış eski binalarda durum farklıdır. Orada ilişkiler başka hükümlerle yürür.

Yönetim planı yeni alıcıyı da bağlar mı?

Evet. Kanun, yönetim planını kat maliklerinin sonradan gelen haleflerini de bağlayan bir sözleşme olarak tanımlar. Planı okumamış olmanız, onunla bağlı olmadığınız anlamına gelmez.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Kat malikleri kurulunda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilir. Değişiklik kararının yazılı olması ve karar defterine işlenmesi gerekir.

Yönetici planı göstermezse ne yapmalıyım?

Önce satıcıdan isteyin, olmazsa tapu müdürlüğündeki örneğe başvurun. Planı ve karar defterini görmeden alım yapmamanızı öneririz. Kaydın hiç bulunamaması ayrıca araştırılması gereken bir işarettir.

Daire Alırken Yardım İsterseniz

Sözdemir Yapı olarak Samsun Canik'teki yapı malzemeleri mağazamızın yanı sıra emlak ve inşaat işleri de yürütüyoruz. Baktığınız bir dairede yönetim planını, kat durumunu ya da planlanan tadilatın sınırlarını birlikte değerlendirmek isterseniz bize ulaşın.