Brüt, Net ve Kullanım Alanı: İlandaki Metrekare Gerçekte Neyi Gösterir?

Kısa cevap: İlandaki metrekare çoğu zaman brüt alandır. Brüt alana dış ve iç duvarların kapladığı yer de girer, bazı ilanlarda buna merdiven ve giriş holü gibi ortak alanlardan düşen pay da eklenir. Evin içinde gerçekten kullandığınız taban alanı ise net alandır ve brütten belirgin biçimde küçüktür. Karşılaştırma yaparken hangi rakamın yazıldığını sorun ve rakamı onaylı projeden kontrol edin.

Üç ölçü, üç farklı soru

Brüt, genel brüt ve net alan aynı dairenin farklı sınırlardan ölçülmüş hâlidir. Hangisinin ilana yazıldığını bilmeden iki daireyi karşılaştırırsanız aslında farklı ölçüleri yan yana koymuş olursunuz.

• ✓Brüt alan: Bağımsız bölümün dış konturunun çevrelediği alandır. Dış cephede duvarın dış yüzü, komşu daire ya da ortak alan tarafında duvarın orta ekseni sınır alınır. İç duvarlar ve kolonlar içindedir; şaft, ışıklık ve hava bacası gibi boşluklar hariçtir.
• ✓Genel brüt alan: Brüt alana, varsa depo ya da kömürlük gibi eklentilerin alanı ile merdiven evi ve giriş holü gibi ortak alanlardan dairenin payına düşen kısım eklenerek bulunur. Yönetmelikte tanımlı resmî bir ölçüdür ve üçü içinde en büyük rakamı verir.
• ✓Net alan: Duvarların iç yüzünden ölçülen, ayağınızı basabildiğiniz zemindir. Odaların, mutfağın, banyonun ve koridorun taban alanlarının toplamıdır. Yönetmeliğe göre balkon, teras ve en az bir cephesi açık mekânlar net alana girmez.

İlanlarda sık görülen kullanım alanı ise yönetmelikteki bu ölçülerden biri değildir ve en gevşek kullanılan terimdir. Kimi satıcı net alanı kastederken kimi buna balkon ya da teras gibi açık alanları da ekler. Bu terimi görünce neyin dâhil olduğunu mutlaka sorun.

Yönetmelikteki tanım ile ilandaki rakam neden ayrışır?

Alan tanımları Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin tanımlar bölümünde yer alır. Ruhsat ve proje hesapları bu tanımlara göre yapılır. İlan sitelerinde ise metrekareyi hesaplama kuralı yoktur, rakamı ilanı veren kişi yazar. Aynı bina için bir ilanda projedeki brüt alan, başka bir ilanda genel brüt alan, bir üçüncüsünde de satıcının tahmini görülebilir.

Bu yüzden ilandaki sayıyı bir veri olarak değil, sorulması gereken bir soru olarak okuyun: Bu rakam nereden alındı, neyi kapsıyor?

Ortak alan payı: brüt rakamın görünmeyen kalemi

Apartmanlarda merdiven evi, giriş holü, asansör boşluğu ve bazı binalarda sığınak ya da kazan dairesi gibi ortak alanlar bulunur. Yönetmelik önce bağımsız bölüm brüt alanına, varsa depo ya da kömürlük gibi eklentilerin alanını ekleyerek toplam brüt alanı bulur. Buna ortak alanlardan düşen payın eklenmesiyle bulunan rakama da ayrı bir ad verir: bağımsız bölüm genel brüt alanı. Bu, satıcının kendi kurduğu bir hesap değil, onaylı projede de geçebilen resmî bir ölçüdür.

Asıl sorun, ilanda hangi ölçünün yazıldığının çoğu zaman belirtilmemesidir. Ortak alanı geniş, daire sayısı az olan binalarda genel brüt ile brüt arasındaki fark daha büyüktür. İki daireyi karşılaştırırken birinin genel brüt, diğerinin brüt alanla yazılmış olması küçük daireyi büyük gösterebilir. Rakamı görünce "Bu genel brüt mü, brüt mü, net mi?" diye sorun.

Metrekare belgeyle ve ölçüyle nasıl doğrulanır?

1. Satıcıdan ya da yöneticiden binanın onaylı mimari projesini isteyin. Bulunamazsa belediyenin imar arşivinden talep edilebilir. Projede her bağımsız bölümün alanı yazılıdır.
2. Projede okuduğunuz rakamın brüt mü net mi olduğuna bakın ve ilandaki rakamla karşılaştırın. İkisi arasında açıklanamayan bir fark varsa nedenini sorun.
3. Daireyi gezerken odaları kendiniz ölçün. Duvar dibinden duvar dibine uzunluk ve genişlik almak için cebe sığan 5 metrelik bir çelik şerit metre yeterlidir.
4. Her odanın en ile boyunu çarpın. L biçimli odaları iki dikdörtgene bölüp ayrı ayrı hesaplayın. Koridor, banyo, tuvalet ve mutfağı da unutmayın.
5. Bulduğunuz toplam yaklaşık net alanınızdır. Balkonu ayrı yazın. Böylece hangi rakamın balkonu kapsadığını sonradan karıştırmazsınız.
6. Projede ya da yerinde gördüğünüz farkları, örneğin sonradan kapatılmış bir balkonu veya kaldırılmış bir duvarı not edin. Bunlar alanı değiştirdiği gibi ileride iskân ve tapu açısından da sorun çıkarabilir.

Kendi ölçümünüz projedeki net alandan biraz farklı çıkabilir. Sıva, süpürgelik ve dolap girintileri santimetre düzeyinde sapma yaratır. Ancak ölçtüğünüz net alan ilandaki rakamdan çok küçükse, ilanda brüt ya da genel brüt alan yazılmış olabilir.

Metrekare fiyatını doğru karşılaştırmak

Ev alırken en sık yapılan hesap, fiyatı metrekareye bölmektir. Bu hesap ancak iki daire aynı ölçüyle verilmişse anlamlıdır. Karşılaştırmada en çok şu hatalara düşülüyor:

• ✓Fiyatı birinde brüt, diğerinde net metrekareye bölüp sonuçları karşılaştırmak.
• ✓Balkonlu ve balkonsuz daireleri aynı rakam üzerinden kıyaslamak. Açık balkon iç mekânla aynı işi görmez.
• ✓Duvarları kalın eski bir binayla ince bölmeli yeni bir binayı brüt üzerinden kıyaslamak. Brütleri aynı olsa da eski binada içeride kalan alan daha küçük olabilir.
• ✓Ortak alan payı yüksek bir binadaki daireyi, genel brüt metrekaresi aynı görünüyor diye eşdeğer saymak.

En sağlıklı yol, bütün adayları net alan üzerinden karşılaştırmak ve balkonu ayrı bir artı olarak değerlendirmektir.

Tadilat ve malzeme hesabında hangi alan kullanılır?

Daireyi aldıktan sonra yenileyecekseniz brüt alanla malzeme hesabı yapmayın. Zemin kaplaması ve seramik net taban alanı üzerinden, üstüne kesim firesi eklenerek hesaplanır. Boyada ise taban alanı değil, duvar ve tavan yüzeyi hesaplanır. Boya ve astar miktarını çıkarırken ölçtüğünüz oda boyutlarını tavan yüksekliğiyle birlikte kullanın. Ürünleri boya ve badana kategorisinde inceleyebilirsiniz. Çevrim içi siparişleri Türkiye geneline kargoyla gönderiyoruz.

Samsun'da daire alıp yenilemeyi düşünüyorsanız keşifte ölçüyü yerinde alıp malzemeyi ona göre çıkarıyoruz. Tadilat hizmetimiz Canik, İlkadım, Atakum ve çevresini kapsıyor. Malzeme de bizden, ustalık da.

Sık Sorulan Sorular

İlanda yalnız bir metrekare yazıyorsa brüt mü sayılmalı?

Çoğu ilanda tek rakam brüt alandır ama bunun bir kuralı yok. Satıcıya rakamın brüt mü net mi olduğunu, ortak alan payını içerip içermediğini sorun ve cevabı onaylı projeden kontrol edin.

Balkon net alana dâhil mi?

Yönetmeliğe göre hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4. maddesindeki net alan tanımı balkon, teras ve en az bir cephesi açık mekânları dışarıda bırakır. İlanlarda ise balkon bazen rakama eklenir, bu yüzden ayrıca sorun ve karşılaştırmada balkonu ayrı yazın.

Dairenin gerçek metrekaresini hangi belgede bulurum?

Bağımsız bölümün alanı binanın onaylı mimari projesinde yazar, iskân sürecindeki belgelerde de yer alır. Tapudaki yüzölçümü çoğunlukla parselin tamamının alanıdır ve dairenin büyüklüğünü göstermez.

Ölçtüğüm alan projeden biraz küçük çıktı, sorun var mı?

Sıva, süpürgelik ve girintiler yüzünden küçük bir sapma olması normaldir. Fark bir oda büyüklüğüne yaklaşıyorsa projeyle yerindeki durumu karşılaştırın. Sonradan yapılmış bir değişiklik olabilir.